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购房一不留神就可能触碰的法律问题,资深律师告你该如何解决!

文章来源:互联网;时间:2020-03-17 14:05

由于购房者对房屋买卖合同、购房政策、贷款政策、房产登记、销售套路等不甚了解,经常导致自身陷入纠纷的泥潭。凤凰网房产携手山西弘韬律师事务所,对商品房交易容易涉及到的法律问题进行解答,愿大众购房有法据,维权不心慌。

房屋买卖合同签订后,由于相应住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金,如果经审查,当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记,对其请求可予支持。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,可酌情予以支持。

地方政府允许住房限购政策实施前订立的房屋买卖合同办理房屋所有权变更登记的,当事人以限购政策为由主张解除合同,对方当事人不同意的,人民法院对其请求不予支持。

出卖人、买受人与房地产中介机构三方签订的中介合同中,具备了商品房买卖合同主要内容的,应认定该合同中包含房屋居间和房屋买卖两个法律关系。当事人可以就房屋居间和房屋买卖两个法律关系分别提起诉讼,也可以就两个法律关系同时提起诉讼。

商品房合作开发合同对商品房的内部划分或分成,不具有对抗第三人的效力。合作开发的商品房权属登记在合作一方名下,该方将应归属于另一方的商品房出卖给第三人,合作另一方主张商品房买卖合同无效的,不予支持,除非第三人对此明知。合作开发的商品房权属登记合作一方名下,合作另一方将约定归其所有的商品房在未办理权属变更登记情况下,直接与第三人签订商品房买卖合同的,该合同有效。

当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人要求确认其权属的,人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

也有观点认为,从当事人真实意思表示出发,应支持借名人的确权主张。但法院更倾向于维护物权登记的公示公信效力,不支持直接确权的主张。

出卖人向买受人交付的商品房存在地基及主体结构工程质量问题,买受人请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救措施的,应予支持。

商品房经竣工验收备案,交付时存在前款以外其他质量问题足以严重影响买受人正常居住使用的,买受人请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救措施的,应予支持。

房屋经过竣工验收备案,交付时存在质量瑕疵,但不影响买受人正常使用的,买受人拒收房屋,要求出卖人承担迟延交房违约责任的,不予支持。但出卖人对质量瑕疵进行维修时,给买受人造成损失的,应予赔偿。

出卖人交付的房屋虽符合合同约定,但仍存在下列严重影响正常居住使用的情形的,买受人可以拒绝接收,或在收房后一年内请求解除合同和赔偿损失的,人民法院应予支持:

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