农村闲置的房屋如何利用?能否像土地一样对农房使用权进行流转?四川省德阳市参照宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”有关政策精神,探索适度放活宅基地和农民房屋使用权的有效做法,率先在全国开展闲置农房流转法律服务——“三书模式”(《律师法律审查意见及见证书》+《公证书》+《交易鉴证书》),以法律视野规范了闲置农房使用权流转的程序和资料要件,规避了可能产生的各类矛盾纠纷,保障了交易双方合法权益。

“村民您好,关于这一院落闲置农房的使用权流转问题,你们自己拟定的合同在法律上并不完全具备效力,这一次我们前来主要为你们提供政策解读和法律咨询等服务,确保你们双方的合法权益……”去年8月22日,在德阳市农村产权交易平台成都农村产权交易所德阳所(以下简称“成都农交所德阳所”)工作人员、公证处公证员以及律师的见证下,什邡市马井镇同心村24组村民周厚福与来自甘孜的受让人张学强签订了闲置农房使用权流转合同,这是德阳开启闲置农房使用权流转后,签订的首个合同,更是全国首例“三书模式”,开启了闲置农房使用权在正规平台流转的先例。

“我的女儿在农村有自己的住房,但她现在城里上班买了房子,这样农村的房屋就闲置下来,所以就一直想把房子租出去。”周厚福说,去年7月他就与受让人张学强达成了房屋流转的意向协议,但张学强担心双方私下签订的流转协议不规范,将来的权益得不到保证,通过网络查询到农交所可以提供专业服务,故委托农交所来办理。

一个多月后,又迎来了德阳第二例闲置农房使用权流转合同。来自福建的田先生从老家将他的父母接到德阳居住,本想在城市为老人买一套房屋,然而父母更喜欢居住在农村。随后,田先生找到了成都农交所德阳所帮忙,成功地为他的父母在旌阳区孝感镇流转了一套两层小楼的使用权。

“如何在不违反法律的强制规定,又不触及政策红线的前提下,推动农村闲置房屋的盘活和依法交易,这就是我们创立‘三书模式’需要破解的难题。”四川朗照律师事务所相关负责人介绍说,“三书模式”以风险防控前置的思路,在成都农交所德阳所办理农村闲置房屋使用权流转中,引入律师事务所和公证处的法律服务,创新形成农产权(闲置农房使用权)流转交易《律师法律审查意见及见证书》+《公证书》+《交易鉴证书》“三书模式”,推进闲置农房依法规范流转。

据介绍,双方当事人对交易全过程的相关法律文件并不熟悉,通过“三书模式”体现的相关法律文本可以全面考虑平衡双方当事人的合法权益并对可能出现的相关法律风险进行了明确约定,有利于维护双方当事人的合法权益和促进双方全面诚信履行合同义务。

“在使用权流转过程中,不仅有成都农交所德阳所参与,还有德阳市诚信公证处进行公证,四川朗照律师事务所提供法律解读和政策引导。”据成都农交所德阳所相关负责人介绍,公证处公证员、律师事务所律师会同成都农交所德阳所的工作人员组成工作小组,现场为闲置农房流转的出让方和受让方“会诊把脉”,律师为双方进行法律关系梳理,提供相关法律宣传与咨询,并完善交易协议等法律文件,出具法律审查意见书;公证人员现场勘察房屋现状,交易现场进行了录像保全,出具了现场公证书。农交所工作人员为引导至平台专项程序办理,出具了交易鉴证书。

“本着以民为本的发展思想,我们切实做好流转全程指导服务。”成都农交所德阳所相关负责人指出,流转前,对拟流转农房的农户进行政策宣讲,对农房所有权合法性、农房所有权人流转意愿进行核实,确保农房所有权合法且无纠纷,农房所有权人皆自愿流转并有好的生活；审查无误后,通过成都农交所德阳所平台征集意向受让方,要求意向受让方提供征信记录,对违法乱纪、诚信黑名单等取消资格；最后,进入交易程序,双方在农交所、公证处、律师等多方见证下签订《闲置农房使用权流转合同》,各机构出具“三书”,整个服务过程皆有公证人员参与,皆由律师提供专项服务,“三方各司其职,从各个细节把控,确保闲置农房实现规范流转,保障双方合法权益。”

据了解,流转出去的房屋使用期限最长为20年。可以用来居住,也可以用来经营,比如开咖啡馆、发展民宿等,也可以进行使用权的再流转。如果其中发生拆迁,其主体仍为出让人,但发生的费用则由双方进行约定。

“不过,要想将农村闲置房屋使用权进行流转,其房屋必须是已颁证确权或者是村委会公示过的。”德阳市诚信公证处相关负责人说,流转时,与房屋有关的具有民事责任能力的成年人必须要在现场,如果不在现场,可以出示经过公证的委托书,让别人代办,或者通过远程视频取证。

“德阳有2000多个村,每个村至少都会有5套以上的闲置农房,这会是一个很大的存量。”成都农交所德阳所相关负责人介绍说,成都农交所德阳所针对目前全市范围内出现大量农房闲置的现象,正引入“三书模式”,在全市范围积极探索闲置农房使用权规范流转业务。

2018年11月23日,德阳市罗江区首例闲置农房使用权流转引入“三书模式”成功签约；今年5月12日,广汉市首例“三书模式”闲置农房使用权流转签约……“三书模式”正在德阳各县(市、区)有序推进,截至目前,成都农交所德阳所(市、县、乡、村)四级农村产权流转服务体系已基本建立,累计成交项目791宗,累计交易金额14.56亿元。其中,创新探索出“三书”模式,办结闲置农房流转11宗,交易金额400余万元,正在办理38宗。

为了让更多的人了解“三书模式”,打消交易双方的忧虑,成都农交所德阳所派出工作人员奔走于乡村的田间地头,向村民讲解“三书模式”作用及意义。同时,为盘活农村闲置资源,满足市民下乡养生、养老等需求,还时常组织开展市民下乡考察活动,让市民近距离了解农村,助力乡村振兴发展。

德阳市司法局有关负责人指出,农村闲置房屋使用权流转“三书模式”,依法规范了农村产权交易流转的程序,有效防控了农村产权交易风险,防范基层腐败,避免和减少纠纷,对维护交易的合法性、公平性和保障交易双方当事人的合法权益具有积极的意义。

窄门之中，求索宽路。在金梧桐国际文旅产业峰会，我们将通过观察、记录和对话，让文旅与地产碰撞出思想的火花。